     ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV สินเชื่อบ้านทุกระดับเป็น 100% ตั้งแต่ 1 พ.ค.25 - 30 มิ.ย.26 ประกาศจาก ธปท. วานนี้ (20 มี.ค.) เห็นควรให้มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพื่อช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ โดยมีสาระสำคัญ ดังนี้ (Fig.3)

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี

(1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป

(2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค.25 ถึง 30 มิ.ย.26

(ที่มา: ธปท.)

     เรามองเป็นบวกตามคาดต่อกลุ่ม Property โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นคอนโดและมี supply คงเหลือมาก การผ่อนคลายมาตรการ LTV ดังกล่าวเป็นข่าวดีต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งจะเป็นการเพิ่มความสามารถในการซื้อให้กับลูกค้าได้มากขึ้น อีกทั้งยังเป็นการช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วได้เร็วขึ้น และส่งผลให้ภาพรวมกลุ่มที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวได้ดีขึ้นในปี 2025E-26E ทั้งนี้ จากสถิติในอดีตที่ผ่านมา มูลค่าสัดส่วนที่อยู่อาศัยสัญญาตั้งแต่ที่ 2 เป็นต้นไป รวมถึงที่อยู่อาศัยที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท จะอยู่ที่ประมาณ 30% ของมูลค่าตลาดรวม และส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมากกว่ามากกกว่าแนวราบเล็กน้อย

     การผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยหนุนกำไรดีขึ้น แต่จะไม่มากเท่ากับครั้งที่ผ่านมา ธปท.ได้เคยมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาเป็น 100% ตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค.21 ถึง 31 ธ.ค.22 ซึ่งส่งผลให้กำไรปี 2022 ปรับตัวดีขึ้น โดยหุ้นที่เราจัดทำบทวิเคราะห์ ได้แก่ LPN, ORI, PSH QH, SIRI, SPALI มีกำไรในปี 2022 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 30% YoY (Fig.4) โดยมี SIRI และ LPN ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากสุด แต่ LPN ดีขึ้นจากฐานต่ำ สำหรับผลกระทบต่อการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ อาจจะไม่มากเท่าครั้งที่ผ่านมา เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวจำกัด กำลังซื้อยังอ่อนแอ และหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินยังเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อ

     เราประเมินหุ้นที่จะได้ประโยชน์ ได้แก่ SPALI, ORI, SIRI มากสุด ตามลำดับ เนื่องจาก 1) มีที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน (4-10 ล้านบาท) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปมากกว่ากลุ่มอื่น ส่วนที่อยู่อาศัยที่เกิน 10 ล้านบาท จะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออยู่แล้วทำให้พึ่งพาสินเชื่อน้อยกว่า, 2) มี backlog ที่สูงกว่ากลุ่ม, 3) มี Inventory คอนโดพร้อมโอน และมีโครงการแนวราบพร้อมขายมากสุด (Fig.5) เนื่องจากจำกัดระยะเวลาไม่มาก ราว 1 ปี ขณะที่ LPN, PSH จะได้ประโยชน์น้อยกว่า เนื่องจากส่วนใหญ่เน้นตลาดล่าง ซึ่งมักจะเป็นที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 1 ที่ได้ LTV 100% อยู่แล้ว และยังเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แม้ ธปท.จะมีการผ่อนคลาย LTV แล้วก็ตาม

     เราปรับน้ำหนักการลงทุนกลุ่ม Property ขึ้นเป็น Neutral จากเดิมที่ Underweight จาก 1) การผ่อนคลายมาตรการ LTV จะส่งผลบวกต่อผลการดำเนินงานปี 2025E-26E เติบโตมี upside ดีขึ้นจากเดิม ซึ่งเราอยู่ระหว่างพิจารณาปรับประมาณการ, 2) มีโอกาสที่กระทรวงการคลังจะพิจารณาปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเป็น 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นมาตรการต่อเนื่องหลังจากสิ้นสุดในปี 2024 สำหรับหุ้น top pick ได้แก่ SIRI แนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 2.00 บาท อิง 2025E core PER ที่ 7 เท่า (-1.25SD below 5-yr average PER) จากแนวโน้มกำไรที่ยังเติบโตดีและแข็งแกร่งกว่ากลุ่ม รวมถึงจะได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV มากกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่ม

     กลุ่มธนาคาร เรามองเป็นบวก เพราะจะช่วยให้คนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้มากขึ้น โดยธนาคารที่มีสัดส่วนสินเชื่อบ้านจากมากไปน้อย คือ SCB 32%, TTB 26%, KTB 19%, KBANK 17% ทั้งนี้เรายังคงน้ำหนักการลงทุนลงเป็น “มากกว่าตลาด” โดยเลือก KTB (ซื้อ/เป้า 27.50 บาท), TTB (ซื้อ/เป้า 2.22 บาท) และ BBL (ซื้อ/เป้า 186.00 บาท) เป็น Top pick