เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN และราคาเป้าหมายปี 2023E ที่ 80.00 บาท อิง SOTP โดยแบ่งเป็น ธุรกิจหลัก = 79.00 บาท อิง DCF (WACC 7.5%, Terminal Growth 2.5%) และธุรกิจ Residential = 1.00 บาท อิง Forward PER กลุ่มอสังหาฯที่ 8.0x) โดยเรามีมุมมองเป็นกลางต่อการประชุมนักวิเคราะห์วานนี้ เรื่องแผนเพิ่มทุน CPNREIT โดยมีประเด็นหลักดังนี้ 1) ปี 2024E CPNREIT ต้องเพิ่มทุน 10,500 ล้านบาท และกู้เงินอีก 2.2 พันล้านบาท ส่วนปี 2025E จะกู้เงินอย่างเดียวที่ 12,853 ล้านบาท ส่งผลให้ gearing ของ CPNREIT ขึ้นไปที่ 46% ในปี 2025E จากปี 2022 ที่ 39%, 2) CPN จะเพิ่มทุนให้ CPNREIT จำนวน 6,000 ล้านบาท ทำให้สัดส่วนการถือหุ้นเพิ่มขึ้นเป็น 40% จากเดิมที่ 30%  และ CPN ต้อง consolidate CPNREIT เพราะถือเกิน 37%

เราเชื่อว่าแผนเพิ่มทุน CPNREIT นี้จะช่วยปลดล็อค overhang หุ้น CPN ได้บ้าง อย่างไรก็ดียังมีความเสี่ยงอยู่หากผู้ถือหน่วยเดิมไม่เพิ่มทุนให้ทั้งหมด CPN จำเป็นต้องเพิ่มทุนได้จนถึงสัดส่วน 50% ซึ่งเป็นระดับที่เพียงพอต่อความต้องการเงินทุนของ CPNREIT ทำให้เรามองความเสี่ยงนี้จำกัด โดยกระบวนการเพิ่มทุนจะเสร็จสิ้นช่วง 3Q-4Q24E

เรายังคงประมาณการกำไรสุทธิในปี 2023E อยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น +15% YoY ขณะที่เราคาดว่าแนวโน้มกำไร 2Q23E จะเพิ่มขึ้น YoY จากส่วนลดค่าเช่าลดลง แต่จะชะลอตัว QoQ เพราะผ่าน peak season ไปแล้ว ขณะที่กำไร 3Q23E จะเริ่มมีการ consolidate CPNREIT หลังเพิ่มทุนสำเร็จ ซึ่งเราคาดว่าอาจมีค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าเสื่อมราคาเข้ามา และจะมีประเด็นเรื่องการบันทึกบัญชี โดย CPN มีการบันทึกบัญชีแบบ at cost แต่ CPNREIT บันทึกแบบตีมูลค่าสินทรัพย์ใหม่ทุกไตรมาส

ราคาหุ้นลดลง -4% เมื่อเทียบกับ SET ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา จากเรื่อง CPNREIT  ขณะที่เราเชื่อว่าจากแผนการเพิ่มทุนของ CPNREIT ที่ชัดเจนจะช่วยปลดล็อค overhang ได้บ้าง ด้านราคาหุ้นในปัจจุบันยังไม่แพงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด (ปี 2019 ทำจุดสูงสุดราว 80.00 บาท) และคาดกำไรสุทธิจะกลับไปเท่าปี 2019 ในปี 2023E ทำให้ราคาหุ้นจะ Outperform ได้